「権利証って、まだ使うの？」
「登記識別情報って何？」
「なくしたら登記できないの？」
不動産の手続きでよく出てくるのが、
登記済証と登記識別情報です。
どちらも、普段の生活ではあまり聞かない言葉ですよね。
でも、不動産を売るときや、贈与するとき、住宅ローンを組むときなどに、とても大切になります。
この記事では、登記済証と登記識別情報の違い、使う場面、なくしたときの流れについて、解説します。
登記済証とは？いわゆる「権利証」のことです
登記済証とは、昔の不動産登記で使われていた書類です。
一般的には、
「権利証」
と呼ばれています。
昔は、不動産の登記が完了すると、法務局の印が押された紙の書類が交付されていました。
この書類が登記済証です。
登記済証は、ざっくり言うと、
「この不動産について、たしかに登記を受けた人ですよ」
ということを確認するための書類です。
登記識別情報とは？現在の「権利証」のようなものです
現在は、昔のような紙の登記済証ではなく、
登記識別情報
というものが交付されます。
登記識別情報は、12桁の英数字で構成された情報です。
イメージとしては、
不動産登記に使う大切なパスワード
のようなものです。
通知書の中に記載されており、目隠しシールや折り込みなどで見えないようにされています。
この番号そのものが大切なので、むやみに開封したり、人に見せたりしないよう注意が必要です。
登記済証と登記識別情報の違い
登記済証と登記識別情報は、名前も形も違います。
でも、役割はかなり近いです。
| 項目 | 登記済証 | 登記識別情報 |
|---|---|---|
| よくある呼び方 | 権利証 | 登記識別情報 |
| 形式 | 紙の書類 | 12桁の英数字 |
| 交付された時期 | 昔の制度 | 現在の制度 |
| 役割 | 本人確認のために使う | 本人確認のために使う |
| 再発行 | できない | できない |
つまり、
昔のものが「登記済証」
現在のものが「登記識別情報」
と考えると、わかりやすいです。
どんなときに使うの？
登記済証や登記識別情報は、いつも使うものではありません。
主に、不動産の名義人が自分の権利を手放したり、担保に入れたりする場面で使います。
たとえば、
などです。
反対に、相続登記のように、亡くなった方から相続人へ名義を移す手続きでは、通常、亡くなった方の登記済証や登記識別情報を添付しないことが多いです。
ここは、初心者の方が混乱しやすいポイントです。
「権利証がある＝所有者」とは限りません
ここも大事です。
登記済証や登記識別情報は、
それ自体が所有権を証明する書類ではありません。
現在の所有者が誰かは、登記簿で確認します。
登記済証や登記識別情報は、登記申請のときに、
登記名義人本人からの申請であることを確認するための資料
というイメージです。
そのため、登記済証を持っているだけで、必ず所有者になれるわけではありません。
登記済証や登記識別情報をなくしたらどうなる？
登記済証や登記識別情報は、再発行されません。
ここはとても重要です。
「なくしたから、法務局でもう一度出してもらう」
ということは、できません。
なくしたときの具体的な流れ
登記済証や登記識別情報をなくした場合は、主に次のような方法で手続きを進めます。
① まず、司法書士に状況を確認してもらう
まずは、どの不動産の、どの登記について必要なのかを確認します。
たとえば、
- 売却なのか
- 贈与なのか
- 抵当権設定なのか
- 本当に登記済証や登記識別情報が必要な手続きなのか
を確認します。
実は、手続きの内容によっては、そもそも登記済証や登記識別情報が不要な場合もあります。
② 代わりの本人確認方法を選ぶ
紛失している場合、主に次のような方法があります。
代表的なのは、
- 事前通知制度
- 司法書士などによる本人確認情報の作成
- 公証人による認証
です。
どの方法を使うかは、手続きの内容やスケジュールによって変わります。
③ 事前通知制度を利用する場合
事前通知制度とは、簡単にいうと、
法務局から登記名義人本人に確認の通知を送ってもらう方法
です。
登記申請をすると、法務局から登記名義人の住所あてに通知が届きます。
その通知に対して、登記名義人本人が一定期間内に申し出をすることで、
本人からの申請で間違いないと確認されます。
ただし、この方法は時間がかかります。
また、売買など相手方がいる手続きでは、スケジュールの関係で使いにくい場合もあります。
④ 司法書士による本人確認情報を作成する場合
司法書士が登記申請の代理人になる場合、登記名義人本人と面談し、本人確認を行ったうえで、
本人確認情報
という書面を作成する方法があります。
この方法を使うと、事前通知を省略できる場合があります。
ただし、司法書士は特別に重い責任を負って確認を行います。
そのため、通常の登記費用とは別に、本人確認情報作成の費用がかかることが多いです。
⑤ 公証人による認証を利用する場合
登記名義人本人であることを、公証人に確認してもらう方法もあります。
ただし、実務では、司法書士による本人確認情報の作成が選ばれることも多いです。
どの方法がよいかは、案件ごとに判断します。
なくした場合に費用や時間は増える？
増えることが多いです。
登記済証や登記識別情報がある場合に比べると、
- 本人確認の手続きが増える
- 書類作成が増える
- 法務局との確認が必要になる
- スケジュール調整が必要になる
特に、不動産売買のように決済日が決まっている手続きでは、早めの確認が大切です。
登記識別情報は開けてもいい？
登記識別情報の通知書には、目隠しシールが貼られていたり、番号が見えないように折り込まれていたりします。
この番号は大切な情報です。
必要がないのに開封することは、おすすめしません。
開封したからといって、無効になるわけではありませんが、他人に見られないように注意が必要です。
保管のポイント
登記済証や登記識別情報は、普段使う書類ではありません。
でも、いざというときにとても大切です。
保管するときは、
- 不動産関係の書類と一緒にまとめる
- 家族にも保管場所を伝えておく
- 登記識別情報の番号はむやみに見せない
- 写真を撮って安易に送らない
- 売却や贈与の予定があるときは早めに確認する
と安心です。
よくある質問
Q. 登記済証と登記識別情報は、両方必要ですか？
通常は、どちらか一方です。
その不動産について、登記を受けた時期によって、登記済証がある場合と登記識別情報がある場合があります。
Q. 登記識別情報をなくしたら、不動産は売れませんか？
売却できないわけではありません。
ただし、代わりの本人確認手続きが必要になります。
売買の場合は決済スケジュールにも関わるため、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。
Q. 相続登記でも権利証は必要ですか？
相続登記では、通常、亡くなった方の登記済証や登記識別情報を添付しないことが多いです。
ただし、事案によって確認が必要なこともあります。
Q. 登記識別情報はコピーして渡してもいいですか？
必要がない限り、むやみに渡さない方が安心です。
登記識別情報は、パスワードのような大切な情報です。
司法書士に依頼する場合も、必要なタイミングで案内を受けてから対応しましょう。
まとめ
登記済証と登記識別情報は、どちらも不動産登記で大切なものです。
ポイントは次のとおりです。
- 登記済証は、昔の「権利証」
- 登記識別情報は、現在の「権利証」のようなもの
- 役割は、登記名義人本人からの申請であることを確認すること
- どちらも再発行されない
- なくしても登記できないわけではない
- ただし、追加の本人確認手続きや費用がかかることがある
普段はあまり使わない書類ですが、不動産を売るとき、贈与するとき、住宅ローンを組むときなどに必要になることがあります。
「これが権利証なのかわからない」
「登記識別情報をなくしたかもしれない」
「売却前に確認しておきたい」
そんなときは、早めにご相談ください。
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